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Apr 08, 2023

UK Commercial Property REIT Ltd

10. Mai 2023 UK Commercial Property REIT Limited („UKCM“ oder „das Unternehmen“) Netto

10. Mai 2023

UK Commercial Property REIT Limited („UKCM“ oder „das Unternehmen“)

Nettoinventarwert am 31. März 2023

Die marginale Bewertung erhöht die Stabilität des Portfolios, während die Vermietungsdynamik weiterhin stark bleibt

10. Mai 2023: UK Commercial Property REIT Limited („UKCM“ oder das „Unternehmen“) (FTSE 250, LSE: UKCM), das ein Portfolio hochwertiger und diversifizierter Immobilien im Wert von 1,32 Milliarden Pfund im gesamten Vereinigten Königreich besitzt, stellt heute ein Nettovermögen zur Verfügung Wert („NAV“) und Handelsaktualisierung für das erste Quartal 2023.

Höhepunkte

* Berechnet nach AIC-Anleitung als Bruttokreditaufnahme abzüglich Barmittel dividiert durch den Portfoliowert.

Ken McCullagh, Vorsitzender von UKCM, kommentierte: „Nach einer Neubewertung des britischen Gewerbeimmobiliensektors im letzten Quartal des letzten Jahres als Folge eines dramatischen Anstiegs der Zinssätze, als die Regierungen versuchten, die Inflation einzudämmen, gab es eine gewisse Zeit Stabilisierung im ersten Quartal 2023. Im Berichtszeitraum hat das Unternehmen seine Vermögensverwaltungsinitiativen fortgesetzt, um die Erträge zu steigern. Diese Faktoren haben zu einer geringfügigen Wertsteigerung des hochwertigen, diversifizierten Portfolios von UK Commercial Property REIT geführt Dies spiegelt sich auch in der geringfügigen Steigerung des Nettoinventarwerts wider. Ich bin auch von der anhaltend starken operativen Leistung im gesamten Portfolio ermutigt, das von einer hohen Auslastung, einer starken nachfragebedingten Vermietungsdynamik und damit einem Mietwachstum profitiert hat. Die Bilanz des Unternehmens bleibt robust und weist niedrige Werte auf Wir verfügen über Hebelwirkung und reichlich Ressourcen, um unsere Entwicklungspipeline zu vervollständigen. Auch wenn wir uns der Unsicherheit bewusst sind, die immer noch auf dem Markt herrscht, geben uns dieser positivere Gesamtausblick und die gesunde Leistung des Unternehmens im ersten Quartal zusätzliches Vertrauen in die Zukunftsaussichten des Unternehmens.“

Will Fulton, Lead Manager von UKCM bei abrdn, sagte: „Im ersten Quartal des Jahres verzeichneten wir weiterhin eine starke Nachfrage nach der begrenzten Menge an Flächen, die wir in unserem Portfolio vermieten können, sodass wir eine hohe Auslastung aufrechterhalten konnten.“ 98 % und erzielen eine deutliche Trendwende. Während unsere Industrieanlagen der größte Treiber des Mietwachstums waren, konnten wir erfreulicherweise auch bei unseren Büro- und Einzelhandelsimmobilien eine positive Vermietungsaktivität und Steigerungen bei Erneuerungen verzeichnen. Die letzte Phase unserer Entwicklung von Studentenunterkünften wurde im Laufe des Jahres abgeschlossen Mit einer Mietgarantie für das erste Jahr und bereits starken Buchungen für das nächste akademische Jahr. Unsere Entwicklungspipeline wird weitere Mieten hinzufügen, wenn die neuen Immobilien in den kommenden Monaten in Betrieb gehen. Nachdem sich die Bewertungen im Laufe des Quartals stabilisiert haben, beginnen wir Es gibt anekdotische Hinweise darauf, dass sich die Investmentmärkte zu öffnen beginnen, was dazu beitragen sollte, das Vertrauen des Marktes weiter zu stärken.“

Asset Management bietet Potenzial für Mietwachstum und hohe Auslastung

Das Unternehmen hat eine sehr niedrige Void-Rate von 2,0 % beibehalten, was eine gute Sicht auf zukünftige Erträge bietet und sowohl die Qualität des Portfolios des Unternehmens als auch die Fähigkeit des Vermögensverwaltungsteams deutlich macht, Erträge zu behalten und sich gleichzeitig auf die Nutzung von Umkehrpotenzial zu konzentrieren.

Anhaltend starke Vermietungsdynamik im Anlageportfolio im letzten Quartal, darunter:

Wie bereits bekannt gegeben, wurde die 31.803 Quadratfuß große Einheit B im Ventura Park, Radlett, an Aerospace Reliance Ltd vermietet, die weltweit Flugzeugwartungsmaterialien liefert, zu einer Miete von 558.025 £ pro Jahr (£ 17,55 psf pro Jahr). Der Mieter hat einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen, mit einer Kündigungsmöglichkeit nur für den Mieter im 5. Jahr. Es wurde ein Mietanreiz für sieben Monate gewährt, da der Mieter die Einheit in ihrem aktuellen Zustand akzeptierte, ohne dass irgendwelche Arbeiten des Vermieters oder eine zusätzliche Kapitaleinlage erforderlich waren.

Einheit 7, ebenfalls im Ventura Park Radlett und bereits bekannt gegeben, wurde an Location Collective Ltd, eine Film- und Medienproduktionsfirma, zu einer Miete von 1.455.880 £ pro Jahr (17 £ psf pro Jahr) vermietet. Die Immobilie hat eine Fläche von 85.640 Quadratfuß und der Mieter hat einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren mit einer gegenseitigen Kündigung im 12. Jahr abgeschlossen. Dem Mieter wurde ein Anreiz über zwölf mietfreie Monate gewährt.

Diese beiden neuen Mietverträge demonstrieren die Fähigkeit, die Mieteinnahmen zu steigern und Rückgänge im Portfolio zu erzielen. Sie entsprechen einer Steigerung von 69 % gegenüber der zuvor gezahlten Miete und liegen 63 % über dem ERV vom Dezember 2021; Sie verlassen Ventura Park mit einem geringen verfügbaren Anteil von 6 %, an dem das Unternehmen ein gutes Interesse hat.

Im Trafford Retail Park, Manchester, wurde eine Mietvertragsverlängerung mit Kentucky Fried Chicken abgeschlossen, das die 2.388 Quadratfuß große Einheit 4 im Park bewohnt, für eine neue Mietdauer von 20 Jahren mit einer Kündigungsoption nur für den Mieter am Ende des Jahres 15. A Es wurde ein mietfreier Zeitraum von sechs Monaten vorgesehen, mit einer neuen Gesamtmiete von 83.580 £ pro Jahr (35 £ psf pro Jahr), was einer Erhöhung der Übergangsmiete um 17 % und einer Prämie von 9 % für ERV entspricht.

Einheit 11, Emerald Park, Bristol, wurde mit einer Laufzeit von 10 Jahren ohne Unterbrechung an den South West Ambulance Service vermietet. Für die 8.764 Quadratfuß große Einheit wurde eine Miete von 92.022 £ pro Jahr (10,50 £ psf pro Jahr) mit einem Mietanreiz von neun mietfreien Monaten vereinbart. Die neue Miete liegt 21 % über der bisherigen Übergangsmiete und liegt auch über der ERV.

Webcon, ein Zulieferer von Autoteilen, hat eine fünfjährige Verlängerung des Mietvertrags für die ca. 10.000 Quadratmeter große Einheit 1 im Dolphin Industrial Estate in Sunbury-on-Thames, Surrey, vereinbart. Der neue Mietvertrag erhöht die jährlichen Mieteinnahmen der Einheit um 63 % auf 155.000 £ oder 4 % über dem ERV (Bewertung im Dezember 2022) und beinhaltet einen dreimonatigen mietfreien Zeitraum.

Diese drei neuen Mietverträge wurden mit einem kombinierten gewichteten Aufschlag von 40 % auf die vorherige Übergangsmiete abgeschlossen.

Außerdem wurde in Gatwick Gate, Crawley, mit Airbase eine 12-monatige Verlängerung der Einheit 2B zu einem Mietpreis von 13,50 £ pro Quadratfuß vereinbart, was 330.000 £ pro Jahr entspricht, erhöht von 11,50 £ pro Quadratfuß. Dies ist eine erhebliche Mieterhöhung und verbessert den Mietton des Anwesens.

Schließlich wurden drei Mietüberprüfungen, eine Mischung aus Überprüfung des offenen Marktes, Indexverknüpfung und einer schrittweisen Erhöhung, im Dolphin Industrial Estate, Sunbury-on-Thames, im Centrum-Logistiklager in Burton-upon-Trent und im abgeschlossen White Building-Büro in Reading, das die Einnahmen um 214.000 £ steigerte, was einer gewichteten Erhöhung der vorherigen Miete um 11 % entspricht und dem ERV entspricht.

Die Entwicklungspipeline des Unternehmens macht weiterhin Fortschritte:

Starke Bilanz mit erheblichem Vertragsspielraum und Flexibilität

Robuste Bilanz mit niedrigem Verschuldungsgrad und verfügbaren Finanzmitteln von 44,4 Mio. £ unter Berücksichtigung künftiger Kapitalzusagen und der Dividende vom Mai 2023.

Das Unternehmen verfügt über drei Kreditfazilitäten, bei denen alle Covenants gut abgedeckt sind, sowie über ein zusätzliches unbelastetes Eigentum in Höhe von 437 Millionen Pfund, was weiteren erheblichen Spielraum und Flexibilität im Hinblick auf das Covenant-Paket des Unternehmens bietet. Der aktuelle Mischzinssatz beträgt 3,93 % pro Jahr für die in Anspruch genommenen Schulden, davon sind 68 % ein fester Zinssatz.

Das Unternehmen verfolgt bei der Verschuldung einen umsichtigen Ansatz, der es ihm ermöglicht, von einer relativ niedrigen Verschuldung mit einem Konzern-Loan-to-Value von 20,0 %*, berechnet nach der AIC-Methode, und 21,3 %**, berechnet nach der Bruttovermögensmethode, zum 31. März zu profitieren 2023.

Das Unternehmen verfügt über eine verbleibende Pipeline von zwei hochwertigen Entwicklungen, die fertiggestellt werden sollen, eines in den kommenden Wochen und eines im Jahr 2024, was weitere langfristige Einnahmen zur Miete der Gruppe hinzufügen wird. Es ist beabsichtigt, die verbleibenden Entwicklungsverpflichtungen in Höhe von ca. 52 Mio. £ durch bestehende Kredite zu finanzieren, wodurch sich der Verschuldungsgrad auf etwa 24,3 %*** erhöht, basierend auf der Annahme, dass sich die Entwicklungsbewertungen entsprechend den Projektausgaben ändern. Wie bereits angedeutet, ist es einigermaßen absehbar, dass das Wirtschafts- und Investitionsklima mit seinen marktweiten Auswirkungen auf die Bewertungen oder die sich daraus möglicherweise ergebenden Chancen dazu führen könnte, dass der Verschuldungsgrad mittelfristig leicht über dem vom Vorstand angestrebten Verschuldungsgrad von 25 % liegt. Der Vorstand wird zusammen mit dem Anlageverwalter weiterhin dafür sorgen, dass die Kreditaufnahme unter Berücksichtigung der Entwicklungspläne des Unternehmens kontrolliert und effektiv verwaltet wird.

* Berechnet nach AIC-Anleitung als Bruttokreditaufnahme abzüglich Barmittel dividiert durch den Portfoliowert

**berechnet als (aktuelle Verbindlichkeiten 293 Mio. £ / Bruttovermögen 1.368 Mio. £).

***berechnet als (aktuelle Schulden 293 Mio. £ + Entwicklungsverpflichtungen 51,7 Mio. £) / (Bruttovermögen 1.368 Mio. £ + Entwicklungsverpflichtungen 51,7 Mio. £).

Mietinkasso

Die Mieteinziehungsraten haben sich normalisiert, wobei 99 % der bereits erhaltenen Mieten für das zweite Quartal berücksichtigt werden, wobei auch die Mieter berücksichtigt werden, die nach Vereinbarung monatlich gezahlt haben.

Das Unternehmen verfügt über einen vielfältigen Mietermix hochwertiger Mieter, von denen die fünf größten widerstandsfähige Unternehmen wie Ocado (5,7 % der Miete), Public Sector (5,1 %), Amazon (4,0 %), Armstrong Logistics (3,5 %) und Total umfassen (3,1 %). Insgesamt sind die Erträge des Portfolios aus 199 Mietverhältnissen gesichert.

Dividenden

Die Dividende für das erste Quartal beträgt weiterhin 0,85 Pence pro Aktie und ist am 31. Mai 2023 zahlbar, was einer Dividendendeckung von 95 % entspricht.

Aufschlüsselung der NAV-Bewegung

Nachfolgend finden Sie eine Aufschlüsselung der Veränderung des ungeprüften Nettoinventarwerts pro Anteil, der gemäß den International Financial Reporting Standards („IFRS“) im Zeitraum vom 31. Dezember 2022 bis zum 31. März 2023 berechnet wurde:

UK Commercial Property REIT Limited

Pro Aktie (p)

Zurechenbare Vermögenswerte (£ Mio.)

Kommentar

Nettovermögen zum 31. Dezember 2022

79,7

1.035,7

Nicht realisierter Anstieg der Bewertung des Immobilienportfolios

1.2

15.9

Investitionsausgaben

-0,3

-4.3

Bezieht sich in erster Linie auf die laufenden Entwicklungsinvestitionen für die Studentenunterkünfte in Exeter, die Industrieanlagen in Sussex Junction und Leamington Spa sowie das Hotel in Leeds.

Für den Zeitraum erzieltes Einkommen

1.4

17.7

Entspricht einer Dividendendeckung von 95 %.

Ausgaben für den Zeitraum

-0,6

-7.2

Dividende im Februar 2023 ausgezahlt

-0,8

-11.0

Nettovermögen zum 31. März 2023

80,6

1.046,8

Das EPRA-Netto-Sachvermögen pro Aktie beträgt 80,6 Pence (31. Dezember 2022: 79,7 Pence), wobei der EPRA-Gewinn pro Aktie für das Quartal 0,81 Pence (31. Dezember 2022: 0,82 Pence) beträgt.

Sektoranalyse

Portfoliowert zum 31. März 23 (£ Mio.)

Engagement zum 31. März 23 (%)

Like-for-Like-Kapitalwertverschiebung (abzüglich CAPEX)

Kapitalwertverschiebung (einschließlich Verkäufe, Käufe und Entwicklungsausgaben) (Mio. £)

(%)

Bewertung per 31.12.22

1.308,0

Industriell

789,7

59,7

2.1

16.3

Süd-Ost

36.2

2.3

11.0

Rest des Vereinigten Königreichs

23.5

1.3

5.3

Einzelhandel

183,9

13.9

1.9

3.6

High St – Südosten

0,9

0,0

0,0

High St – Rest des Vereinigten Königreichs

1.2

-4.3

-0,7

Einzelhandelslager

11.8

2.8

4.3

Büros

167,2

12.6

-2.4

-4,0

Westende

1.9

0,2

0,1

Süd-Ost

5,0

-1,8

-1.3

Rest des Vereinigten Königreichs

5.7

-3.6

-2,8

Alternativen

183.1

13.8

-1.3

0,0

Freizeit

5.7

-5.4

4.3

Studentenunterkünfte

4.4

3.1

1.9

Hotels

3.7

0,4

2.5

Bewertung per 31.03.23

1.323,9

100,0

0,9

1.323,9

Top-Ten-Investitionssektor

Immobilien im Wert von über 100 Millionen Pfund

Ventura Park, Radlett

Industriell

Immobilien im Wert zwischen 50 und 100 Millionen Pfund

Ocado Warehouse, Hatfield

Industriell

Hannah Close, Neasden, London

Industriell

Dolphin Industrial Estate, Sunbury-on-Thames, London

Industriell

Newton's Court, Dartford

Industriell

Junction 27 Retail Park, Leeds

Einzelhandelslager

Immobilien im Wert zwischen 25 und 50 Millionen Pfund

XDock 377, Lutterworth

Industriell

Die Rotunde, Kingston an der Themse

Alternativen

Emerald Park, Bristol

Industriell

Trafford Retail Park, Manchester

Einzelhandelslager

Die unabhängige Bewertung zum 31. März 2023 wurde von CBRE Ltd. durchgeführt.

Nettoinventarwertanalyse zum 31. März 2023 (ungeprüft)

£ Mio

% des Nettovermögens

Industriell

789,7

75,4 %

Einzelhandel

183,9

17,6 %

Büros

167,2

16,0 %

Alternativen

183.1

17,5 %

Gesamtes Immobilienportfolio

1.323,9

126,5 %

Anpassung für Leasinganreize

-32,4

-3,1 %

Fairer Wert des Immobilienportfolios

1.291,5

123,4 %

Kasse

28.4

2,7 %

Sonstige Vermögensgegenstände

47,6

4,5 %

Gesamtvermögen

1.367,5

130,6 %

Kurzfristige Verbindlichkeiten

-29.3

-2,8 %

Langfristige Verbindlichkeiten (Bankdarlehen)

-291,4

-27,8 %

Gesamtnettovermögen

1.046,8

100,0 %

Der NAV pro Aktie basiert auf der externen Bewertung des direkten Immobilienportfolios der Gesellschaft zum 31. März 2023. Er umfasst alle Erträge der laufenden Periode und wird nach Abzug aller vor dem 31. März 2023 gezahlten Dividenden berechnet.

Der Nettoinventarwert pro Aktie zum 31. März 2023 basiert auf 1.299.412.465 Aktien zu je 25 Pence, was der Gesamtzahl der zu diesem Zeitpunkt im Umlauf befindlichen Aktien entspricht.

Dem Vorstand sind keine weiteren bedeutenden Ereignisse oder Transaktionen bekannt, die zwischen dem 31. März 2023 und dem Datum der Veröffentlichung dieser Erklärung stattgefunden haben und die einen wesentlichen Einfluss auf die Finanzlage des Unternehmens hätten.

Die in dieser Mitteilung enthaltenen Informationen werden vom Unternehmen als Insiderinformationen im Sinne der Marktmissbrauchsverordnung (EU) Nr. 596/2014 erachtet. Mit der Veröffentlichung dieser Ankündigung durch den Regulatory Information Service gelten diese Insiderinformationen nun als gemeinfrei.

Einzelheiten zum Unternehmen finden Sie auch auf der Website des Unternehmens unter: www.ukcpreit.com

Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte:

Will Fulton / Jamie Horton, Abrdn

Tel: 0131 528 4261

William Simmonds, JP Morgan Cazenove

Tel: 020 7742 4000

Richard Sunderland / Andrew Davis / Emily Smart, FTI Consulting

Tel: 020 3727 1000

[email protected]

Die oben genannten Informationen sind ungeprüft und wurden von abrdn Fund Managers Limited berechnet.